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住宅ローン学習塾『初級コース』のSTEP5を学習しましょう。
STEP5では、資金・返済計画のチェックの仕方について学習します。これまでにも何度か、資金・返済計画のチェックの仕方について勉強してきましたが、とても大切なことなので、ここでもう一度確認することにします。

まず、資金計画とは、税込み年収と自己資金をベースに、どのような条件でローンを借りるかということを計画し、チェックするものです。

チェックポイントとしては、次の4つがあげられます。

• ・自己資金は建設総費用の20％、理想的には30％を用意することができるか
• ・借入希望額は各住宅ローンの限度額の範囲内か
• ・毎月返済額は各住宅ローンの返済率の範囲内か
• ・借入希望額は建設総費用の80％以内か

…です。

この中で、借入希望額と融資限度額、毎月返済額と返済率、借入希望額と建設総費用のいずれかが、定められた金額や比率を超える場合は、その内のもっとも低い金額や比率を基準にして借入限度額が決められます。

これらで調整する必要が生じた場合は、利用するローンの金利や返済期間、毎月返済額とボーナス時返済額の比率を変更するなどの工夫が必要でしょう。

自分たちのライフプランを立てて、それをもとに家族のライフステージと、それにかかる費用の目安などを作成しておくと、教育費や結婚費用などに多額のお金がかかる時期と、住宅ローン返済に収入の多くを充てることができる時期などが見えてくるはずです。

下の図は、ライフプランの記入シートの例です。これを参考にして、自分たちのライフプランシートを作り、記入してみるとよいでしょう。

たとえば、「新婚時代」に該当する人の場合は、子供の人数などは不確定ですが、希望や予想をもとに記入してみましょう。

また、「子供たちが小学校へ入学」する時期に当たる場合は、今後、子供たちの教育費用の増加が予想されますから、子供たちが大学を卒業するまでの期間は毎月返済額を極力抑え、卒業後に住宅ローンを積極的に返済していくといったプランが見えてきます。

また、子供たちが中学に入学して手がかからなくなった時点で、ご夫人がパートに出て、生活費や教育費、ローン返済を援助するという方法も有効でしょう。

下の図の上は、公的融資やフラット35の返済期間の基準を表したものです。

たとえば現在、35歳の人の場合は、「80歳-35歳」で、45歳になりますが、公的融資やフラット35では、最長返済期間が35年のため、ここでは35年が適用されます。

最長35年の返済期間が認められれば、確かに借りられる住宅ローンの金額は増額します。しかしその一方で、ローン返済が終了するまでに支払う総返済額も、大きくアップすることも覚えておきましょう。

また、35歳の人が返済期間35年を利用した場合、ローン返済が終了する時には70歳になっている計算になります。定年後も住宅ローンを払い続ける自分の姿を、あなたは想像できますか？

このように言うと、「定年時の退職金で住宅ローンの残りをまとめて返済するから心配はいらない」という声が聞こえてきそうです。

確かにこれまでは、「定年時の退職金でローンの残債を一括返済する」という考え方が主流でした。しかし現在のように定年後不透明な時代にあっては、そうした考え方は大変危険です。

これからは、「定年までに住宅ローンの返済を終えて、退職金は定年後の生活資金に充てる」といった考え方が安全ですし、妥当だと言われています。

数十年間、住宅ローンを支払い続けていく内に、社会や家庭内では大きな変化・変動が起こることが十分に予想されます。

資金計画や返済計画が、そうした変化や変動に対応できるプランであるかどうかも、チェックしておくといいでしょう。

返済条件の変更など、具体的なノウハウについては、中級コースや上級コースで学習する予定ですので、ここでは、どのような変化や変動が待ち受けているのかを整理し、原則的な対応策をご紹介する程度に留めます。