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住宅ローン学習塾『入門コース』のSTEP3を学習しましょう。
STEP3では、民間ローンの種類と特徴や、金利タイプごとの仕組みと特徴について勉強します。

銀行をはじめとする民間金融機関では、さまざまな名称の住宅ローン商品を提供しています。

しかしそれらを見ていくと、原則的に利用できる金利タイプごとに住宅ローン商品を分類することが可能です。

女性専用の住宅ローンやガン特約付きの住宅ローンなど、利用者別に開発された住宅ローン商品もありますが、それらについては次のSTEP4で詳しく紹介します。

現在、民間金融機関が用意している住宅ローンの金利タイプとしては、

• （1）変動金利型
• （2）固定金利特約型、これは固定金利選択型ともいいます
• （3）固定金利型
• （4）フラット35

…の4つがあります。

この中で、「短期プライムレート」などの短期金利に連動しているのが、変動金利型と固定金利特約型の10年以内のものです。

一方、「長期プライムレート」などの長期金利に連動しているのが、10年以上の固定金利特約型と固定金利型、そしてフラット35です。

ちなみに、「長期プライムレート」とは、銀行が優良企業に対して、1年以上の期間で貸し出す資金の優遇金利のことです。

対して「短期プライムレート」とは、銀行が優良企業に対して、1年未満の期間に資金を貸し出す際の金利のことです。

たとえば、短期プライムレートなどの短期金利は、現在がどのような状況にあるか、好景気なのか不況なのか、国や日本銀行がどのような経済政策や金利政策を行っているのかがストレートに反映されます。

一方、長期プライムレートなどの長期金利は、金融機関が「将来、金利が上昇しても損をしないよう」、将来予測を含めて貸出金利を高めに設定しているのが特徴です。

では、各金利タイプごとに、その仕組みと特徴、利用する際の注意点などについて見ていくことにしましょう。

まず、変動金利型ローンです。

これまでのような景気低迷期においては、その金利の低さが注目されたのが変動金利型の住宅ローンです。ただし景気が回復すると、変動金利型ローンの金利が上昇しやすい、すなわち、借入れ時に将来の返済が確定しないというデメリットもあります。

変動金利型の特徴は、半年ごとに金利が見直されることです。

とはいっても、仮に金利が上昇しても、すぐに返済額がアップするわけではありません。変動金利型には、「5年間は返済額が一定に保たれる」というルールがあるからです。また、仮に金利が上昇しても、6年目に返済額が見直される際、返済額の増加は1.25倍が上限になります。

下のグラフは、固定金利特約型の5年ものの金利の推移などを表したものです。たとえば5年の特約期間が終了した時点で、まだローンの残債がある場合には、ローン契約を継続することになりますが、契約の更新・金利タイプの変更のたびに、その時点での金融情勢に応じた金利が適用されます。

またローン契約の更新・切り換えを行う際、各種の手数料が必要になるケースもありますので、注意が必要です。

現在、各金融機関では、金利優遇キャンペーン、つまり利用状況に応じて金利を割り引いてくれるサービスなどを実施して、固定金利特約型ローンなどの金利の低さをアピールしていますが、契約当初の金利とともに、特約期間終了後の切り換えのしやすさや手数料にも注意を払う必要があります。

利用者にとって固定金利型は、申込時に返済額が確定するので、資金・返済計画が立てやすい、将来的に金利や返済額が変動する心配がない…などのメリットがあります。

しかし、変動金利型や固定金利特約型と比較した場合、金利が高く、総返済額が多くなることや、将来、どんなに金利が下がっても、低金利の恩恵が受けられない…などということも覚えておきましょう。

固定金利型ローンには、返済終了まで一定の金利が適用される「全期間一定型」と、11年目で金利が変わる「段階金利型」の2種類があります。段階金利型の代表は、住宅金融支援機構の住宅建設資金などがあげられますが、次に紹介するフラット35の中にも段階金利型を採用しているケースがあります。また段階金利型は、全期間一定型よりも当初10年間の金利が低く設定されていますが、それは11年目で金利を見直すことを予め折り込んでいるからです。

固定金利型ローンの1つがフラット35です。フラット35の仕組みや特徴については、先に紹介した固定金利型ローンのところを参照ください。

次にフラット35の金利ですが、住宅金融支援機構の基準金利よりも低く、銀行の変動金利型よりも高く設定している金融機関がほとんどです。

中には、住宅金融支援機構の基準金利よりも高い金利を設定しているところもありますが、それは、住宅金融支援機構が提示する金利、つまりレートに、各金融機関が利益を含んだコストを上乗せして金利を設定しているためです。

つまり、体力のある金融機関ではできるだけ低い金利を設定して利用者を獲得しようとしていますが、体力のない地方の銀行や信用金庫、信用組合などでは、住宅金融支援機構のレートに上乗せするコスト分を割り引くことができず、その結果、住宅金融支援機構の基準金利よりも高い金利設定になっているケースが少なくないようです。

それでは固定金利特約型の3つのタイプについて見ていきましょう。

一つ目は「変動金利優遇」タイプです。

このタイプは住宅ローンの中で、変動金利型ローンにシフトしている、あるいは変動金利型ローンを重視している金融機関が採用しているものです。

まず、最初の借入時に変動金利型ローンを選択した場合は、その後、固定金利型や固定金利特約型への切り換えが認められません。また、最初に固定金利特約型を選択した場合でも、特約期間が終了した時点で変動金利型に切り換えると、あとは全期間、変動金利型ローンしか利用できないというタイプです。

2つ目は固定型のみ選択自由タイプです。

最初の借入時に変動型ローンを選択した場合、その後、固定金利型や固定金利特約型への切り換えが認められないという点は、先の変動金利優遇タイプと同じです。

しかし、最初に固定金利特約型を選択した場合は、その後、特約期間が終了するたびに、固定金利特約型と変動金利型を自由に選択・切り換えできるのが、「固定型のみ選択自由タイプ」の特徴です。

3つ目の「選択自由タイプ」は、特約期間終了時点に変動金利型と固定金利特約型を自由に切り換えることができるものです。

たとえば「変動金利優遇タイプ」や「固定型のみ選択自由タイプ」では認められなかった、最初に変動金利型ローンを選択した場合でも、その後、固定金利特約型への切り換えが認められている点が大きな特徴です。

以上、固定金利特約型の3つの切り換えタイプについて見てきましたが、利用しようとする固定金利特約型がどのようなタイプなのか、また切り換えにかかる諸費用はいくらぐらいなのかについて、事前に確認しておく必要があるでしょう。