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右の図の1つめは、銀行などの変動金利型の住宅ローンです。

当初の金利が低ければ、毎月返済額も下がり、その結果、借りられる金額(融資額)は大きくなります。また、返済期間が長くなればなるほど、毎月返済額が下がるとともに、逆に総返済額は高くなりますが、その結果、借りられる融資額は大きくなります。

2つめは、銀行などの民間金融機関の住宅ローンにいえることですが、税込み年収が400万円以上の人の場合の返済率は35％以内になっているなど、全体的に年収が低くても、他にローンがあっても借りやすい傾向にあります。

3つめは、生命保険会社やクレジット会社などが行っている提携ローンです。新居の建設を依頼するハウスメーカーなどの依頼先企業の社内審査に通れば、比較的簡単に借入できますし、手続き等は依頼先企業がほとんど代行してくれます。

この中で、(1)(2)を兼ね添えた住宅ローンの代表が、フラット35です。長期金利固定型で返済額が一定であり、しかも何回、繰上返済をしても手数料が無料というのが、フラット35の大きな特徴です。

都市銀行などの住宅ローン、変動金利や固定金利特約型などの各種金利タイプでも、繰上返済の手数料が無料というローンが数多く登場していますので、このような住宅ローンは、「借りやすく」しかも「やや返しやすい」ローンだといえるでしょう。

(3)については、まだ採用している金融機関が少ないようですが、上級コースで詳しくご紹介する予定です。

右のグラフは、主な住宅ローンの金利の動向を表したものです。

まず、目につくのが、長期固定金利などの基準となる長期金利の「長期プライムレート」の動向です。これまで1.2％〜1.9％前後で推移していた長期プライムレートが、2006年１月を機に上昇に転じ、2006年7月には2.45％にまでアップしています。この背景には、日本の景気の回復と、2006年３月に日本銀行が行った「量的金融緩和政策」の解除があげられるでしょう。

ちなみに「量的金融緩和政策」（りょうてききんゆうかんわせいさく）とは、日本銀行が銀行などの民間金融機関から債権や手形などを買い取ることで、市場に出回るお金の量を増やし、金利の安定化を図る政策のことです。

今から約20年前のバブル経済期に日本銀行が行った「量的金融規制政策」とは正反対のものです。

住宅金融支援機構の基準金利も、2003年に史上最低の金利水準に到達しましたが、その後は徐々に上昇し続け、2006年3月の「量的金融緩和政策」の解除を期に、翌４月には3.5％台に突入しました。またこれは、住宅金融支援機構のレートに各民間金融機関が金利を上乗せしている「フラット35」にも、同じ傾向が見られます。具体的には、2005年1月〜2006年3月までは2.6％台〜2.9％台で推移していたフラット35の平均金利が、2006年４月には３％台に突入し、現在は3.2％台の水準になっています。

一方、短期金利の代表である短期プライムレートと、それを基準にする民間金融機関の変動金利は、いずれも低水準で安定的に推移していますが、06年夏に実施された日本銀行の「ゼロ金利政策」の解除後は、ゆっくりと上昇するだろうと予想されています。

ちなみに「ゼロ金利政策」とは、銀行間のお金の貸し借りの市場、これを、コール市場といいますが、この金利を実質ゼロに近づけることで、短期金利をほぼゼロに維持する日本銀行の政策のこと。日本銀行は「量的金融緩和政策」と「ゼロ金利政策」の２つで、日本経済の回復を図ってきたといえます。

日本経済の回復と、日本銀行の「量的金融緩和政策の解除」、「ゼロ金利政策の解除」などにより、フラット35などの長期固定金利や銀行などの変動金利は、いずれも上昇トレンドにあるといえます。しかし、日本銀行が追加利上げの上昇をゆっくり行う方針を強調していることから、「急激な住宅ローン金利の上昇はあり得ない」「バブル期のような高い水準に金利が達することもない」と見られています。

つまり今後は、住宅ローン金利は少しずつ上昇するものの、(1)日本の若年労働者人口の減少に伴う生産力の減退や、(2)アメリカなどの景気の後退による影響などから、やがては住宅ローン金利は上げ止まり、その後は金利が再び低下する可能性もあると考えられているのです。

目先の金利上昇トレンドに踊らされず、長期的なスパンで住宅ローン金利の動向を推測することが重要だといえるでしょう。

(2)返しやすいローンで長期返済のものをメインにして、不足分を低金利のローンで補うこと。例えば、これから出産・子育てを予定している共働き世帯の場合、夫が長期返済の住宅ローンを組み、ご夫人が短期返済で低金利の住宅ローンを組むなどの方法があります。

(3)メインの住宅ローンとして長期固定金利型を選ぶなら、サブの住宅ローンは低金利の固定金利特約型や変動金利型を選択し、「長期間一定の金利」と「現時点で非常に低い金利」の両方のメリットを同時に受けるという方法が有効です。

(4)20代〜30代の人に当てはまりますが、長期の返済期間で住宅ローンをまず組み、貯蓄ができたところで繰上返済をしていくという方法です。長期返済期間で借入金額を増やしつつ、当初の返済額を抑えることができます。そしてある程度まとまった金額を貯蓄したところで繰上返済を行い、元金を減らしていくという方法です。

(5)50代以上の人に向いています。つまり、定年までの短期間に完済することを目指し、低金利の変動ローンなどに絞って借り入れるという方法です。初級コースでもご紹介した通り、「退職金で住宅ローンの残りを返済する」などという考えは、もはや通用しないばかりか、逆に危険なケースがあるということを覚えておきましょう。